Se debe realizar una inspección exhaustiva para determinar si existen imperfecciones que puedan impedir su comercialización.
Entre los factores que determinan la venta de una casa o apartamento están el precio, la forma de pago, el entorno donde se ubica y las condiciones del inmueble, y en todos ellos un propietario puede influir en mayor o menor medida. en menor grado.
Una vez que hayas considerado todos estos aspectos y la propiedad esté lista para la venta, piensa si tienes la experiencia necesaria para realizar tú mismo el proceso de venta, es decir, si conoces el valor real de tu vivienda, la documentación que debe estar al día con los pagos de impuestos que va a realizar y los mecanismos de publicidad que utilizará, entre otros.
Otra opción es que recurras a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias porque, además de vender tu casa o apartamento, te asesoran sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos legales. De esta forma evitas trámites engorrosos y pérdidas de tiempo. Pero recurrir a este tipo de agencias implica pagar una determinada comisión en caso de que encuentren comprador. Echemos un vistazo detallado al proceso de ventas.
¿QUIERES VENDERLO TÚ MISMO?
Si por alguna razón usted decide ofrecer su propiedad al mejor postor, e inmediatamente ha colocado anuncios en el periódico, en Internet, en el frente de su casa o apartamento, etc., entonces sólo tiene que esperar a los compradores potenciales. visitarlo pronto y llegar a un acuerdo sobre el precio. Parece sencillo, pero no lo es.
En este tipo de transacciones no se deben descuidar los trámites financieros y legales. Por lo tanto, no firme ningún documento, contrato privado o promesa de compraventa, sin el asesoramiento previo de un notario. Tenga en cuenta esta recomendación, porque en caso de incumplimiento de contrato o falta de pago o liquidez, la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) no interviene para resolverlo porque es un asunto entre particulares. En este caso, el afectado deberá contratar los servicios de un abogado y presentar una demanda de carácter judicial ante el Tribunal Superior de Justicia del Estado.
PUEDES ACUDIR A UN PROFESIONAL
¿QUÉ HACE UN NOTARIO?
El notario público que vaya a prestar el servicio debe ser una persona colegiada, es decir, perteneciente a un colegio o instituto de tasadores, ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. Juega un papel importante en los trámites para la compraventa de una vivienda porque es el encargado de dar seguridad jurídica tanto al vendedor como al comprador de acuerdo a lo siguiente:
Revisa la validez de los documentos presentados por el vendedor, y de acuerdo con ellos, determina la capacidad jurídica de éste para disponer del inmueble.
Obtiene del Registro Público de la Propiedad correspondiente y de las diferentes tesorerías o Administraciones de Rentas, las respectivas certificaciones en las que se acredite que el inmueble se encuentra libre de gravámenes o limitación de dominio y que el propietario está al corriente del pago de sus aportes.
Calcular, recaudar y pagar los impuestos locales y federales causados por la venta.
Emitir testimonio (copia certificada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se inscribe el nuevo propietario.
Cobra los derechos de tasaciones, gestión y demás gastos que genera una escritura.
Recuerde que los honorarios del notario se calculan en base a lo que la autoridad le indica cobrar, la llamada “Tarifa”, por ejemplo, en el Distrito Federal es del orden de una sexta parte del pago total que se le hace al notario, según al Colegio de Notarios del Distrito Federal.
LOS DETERMINANTES DE UNA VENTA EXITOSA
Intenta que tu vivienda tenga el precio más adecuado a la realidad, para no sobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por este motivo, es recomendable contratar los servicios profesionales de tasadores autorizados por las distintas Haciendas estatales o Catastros municipales de los lugares donde se ubica el inmueble. Una valoración profesional te permitirá conocer el valor del inmueble y fijar un precio real.
Hay dos formas de conocer el valor real de una casa o departamento. La primera es la que realiza un perito, quien valora el valor de calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote típico. Por ejemplo, si en un determinado barrio el lote estándar es de 10 por 20 metros lineales, es decir 200 metros cuadrados, cualquier variante del frente, fondo, tamaño o forma incide en el valor hacia arriba o hacia abajo. También se tiene en cuenta el tipo de construcción, su antigüedad y las mejoras que se han realizado en la vivienda, entre otros.
La segunda forma de conocer el valor de una casa o apartamento es un estudio comparativo de mercado, que consiste en comparar los precios de venta que se han obtenido recientemente, al menos durante los últimos seis meses, de casas similares. Este estudio, por lo general, lo realizan corredores o agencias inmobiliarias, quienes también suelen dar una “opinión de valor” que consiste en poner por escrito la información y sensibilidad del mercado en un momento determinado.
Otro aspecto importante que debes tener en cuenta es el estado físico del inmueble. Es decir, antes de ponerla a la venta, limpiarla, mantenerla libre de escombros y basura, arreglar los problemas estructurales que presenta la casa, como grietas, goteras, techos y daños en las plomería, y pintar las áreas que necesiten. él. Durante la visita de posibles compradores, es importante abrir cortinas y ventanas para permitir la entrada de luz natural y el flujo de aire fresco. Esto creará un ambiente propicio para la venta.
La ubicación del inmueble influye mucho en su venta. Cuando se ubica cerca de avenidas importantes, espacios recreativos (centros comerciales, mercados públicos, parques, cines, etc.), colegios, y con acceso a diversos transportes públicos, es más fácil comercializarlo.
DOCUMENTACIÓN QUE NECESITA TENER
- Según el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., para la venta de una vivienda se requieren los siguientes documentos:
- Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se encuentre la propiedad.
- Acta de matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble estando casados. Cuando el vendedor del inmueble lo adquirió estando casado bajo sociedad conyugal, legal o solidaria con su cónyuge, deberá presentarse a la firma de toda la documentación relativa a la venta.
- Facturas de propiedad y agua pagadas, durante al menos los últimos cinco años.
- Recibos de luz o teléfono de los dos últimos años.
- Contrato(s) de arrendamiento en caso de que el inmueble esté arrendado.
- En el caso de un inmueble bajo el régimen de condominio, se requiere el reglamento del condominio y un certificado emitido por el administrador sobre la existencia de no adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva.
- Presentar una identificación oficial.
- Croquis de ubicación para facilitar la localización.
ESTRATEGIAS DE PROMOCIÓN
Para llegar al mayor número de clientes, elija los mecanismos adecuados para promocionar la vivienda en un momento adecuado, a continuación, mencionaremos algunos:
Señales visibles desde la calle.
Carteles distribuidos por lugares cercanos a tu domicilio.
Anuncios en revistas y periódicos.
Un cartel fuera de la propiedad.
Usa el Internet. Existen diversos portales que promocionan la venta de viviendas. Aquí te dan la oportunidad de agregar fotos, videos y planos para una mejor promoción.
Firma un contrato con un profesional.
UNA VEZ VENDIDA LA PROPIEDAD
Cuando hayas vendido tu casa o apartamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 días para preparar y firmar la escritura de compraventa y, por tanto, entregar la propiedad a su nuevo dueño.
La documentación que deberás entregar al Notario Público que hayas designado es la siguiente:
Boletos de Agua y Propiedad. El Notario requerirá comprobante de pago de los últimos 5 años.
Solicita al Notario un recibo detallado de todos y cada uno de los documentos que entregues, esto facilitará el control.
Facilitar el acceso al inmueble a los tasadores que deban participar en la operación, su labor es decisiva a efectos fiscales y crediticios.
En el contrato se estableció un plazo máximo para alcanzar la escrituración, lo que significa que para esa fecha se debe entregar el Inmueble.
Es importante no descuidar el pago puntual de luz y/o teléfono, ya que todos los servicios y gastos originados con anterioridad a la escrituración del inmueble correrán por su cuenta, aunque su cobro sea posterior.
Si por algún motivo consideras que no podrás asistir personalmente a la firma de la escritura en las fechas previstas, avisa al notario para que tramite un poder con suficiente antelación.
Solicita en la Notaría con varios días de antelación a la escritura, un desglose de los posibles gastos o pagos a tu cargo, para que los conozcas y estés preparado para cubrirlos. Asimismo, asegura que su comprador sea informado oportunamente de aquellos que correrán por su cuenta.
A LA FIRMA DE LA ESCRITURA
Llegar con media hora de antelación por cualquier imprevisto.
Los participantes en el operativo deberán identificarse con credencial oficial vigente con fotografía.
Lleve consigo las llaves de la propiedad para poder entregar la posesión de la misma al comprador.
Entregue al comprador todos los documentos que aún tenga sobre la propiedad, como gas, electricidad, planos, etc.
Pídale al comprador de su casa que pague el saldo pendiente del precio acordado, para hacerlo mediante cheque de caja.
CONTRATOS REGISTRADOS EN PROFECO
De conformidad con el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), los contratos modelo se refieren a proveedores, ya sean promotores, constructores, desarrolladores (corredores inmobiliarios), y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas. destinado a vivienda, deberá registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
SI NO TE CUMPLEN PRESENTA UNA DENUNCIA
Cuando un desarrollador inmobiliario no respete el precio, cantidades, plazos, plazos, entregas, condiciones, modalidades, características, garantías, intereses y demás compromisos respecto de la operación realizada de forma verbal o escrita, podrá presentar una denuncia ante la PROFECO. Los requisitos para presentarlo son los siguientes:
- Nombre, domicilio e identificación oficial del consumidor.
- Copia del contrato, comprobante o recibo de la transacción.
- Nombre y dirección del proveedor que aparece en el contrato, bono o recibo. Si no figura en alguno de estos documentos, indique el lugar donde puede ubicarse.
- Descripción del bien o servicio que se reclama y narración de los hechos que dieron origen a la denuncia.
- Rellenar el formulario de recibo de reclamación.
RECOMENDACIONES
Si vas a vender una propiedad usada, consulta con un notario para que estés seguro de que lo que estás vendiendo es tu propiedad, de lo contrario estarías cometiendo un delito.
No acuda a un supuesto notario que tiene oficinas en dos estados de la República, porque seguramente es un fraude.
Solicita información al menos a tres notarios y pregunta, según las características de la vivienda, aproximadamente cuánto te cobrarán por la tramitación de la escritura.
No adquieras una propiedad si no tiene escrituras, porque no estás seguro de que el vendedor sea el verdadero dueño. Mejor acudir con un notario antes de realizar cualquier transacción.
GLOSARIO DE TÉRMINOS
Honorarios: Los honorarios notariales especifican la tarifa que cobrará el notario, según el valor del inmueble, por un acto de transferencia de dominio (compra de un inmueble).
Evaluación: Permite conocer el valor comercial del inmueble sobre el cual se calcularán los horarios notariales, impuestos y el costo de algunos trámites.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles o impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Impuesto aplicable a personas naturales y jurídicas que adquieran un inmueble. Se calcula mediante una tabla y su valor es función del valor del inmueble.
Impuesto sobre la renta: Cuando el valor del avalúo excede el precio pactado en la compra, el total de la diferencia se considera ingreso de quien adquiere y pagará un impuesto por esa ganancia.
Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes: Es un documento que se realiza en el Registro Público de la Propiedad mediante el cual se verifica el estado registral legal de un inmueble, el cual tiene una vigencia de 30 días.
Derecho de inscripción en el Registro Público de la Propiedad: Este procedimiento permite la inscripción de los documentos mediante los cuales se adquiere, transmite o modifica la posesión de un inmueble, conforme al art. 196 del Código Fiscal del Distrito Federal. También existen leyes y reglamentos que regulan la función registral en cada entidad federativa.
Acta notarial: Documento original redactado y autorizado por notario, en el que constan actos jurídicos (testamentos, poderes, adjudicación de bienes por herencia, contratos de compraventa, donaciones, constitución de sociedades, entre otros).
Certificado notarial: Documento que redacta y autoriza el notario, en el que deja constancia de hechos presenciados por él y para brindar certeza y seguridad jurídica (ratificación de firmas, constancia de hechos, notificaciones, entre otros).
Derecho de retención: Carga impuesta sobre una propiedad.
Arancel: Tasa oficial que determina los derechos a abonar por conceptos.
Por Orlando J. Gutiérrez